مبایعه نامه املاک چیست و نکاتی که باید هنگام تنظیم آن رعایت کنید؟
مبایعه نامه املاک قراردادی قابل استناد بین خریدار و فروشنده است که در صورت نبود آن یا عقد نادرست مفاد آن می‌تواند عواقب جبران‌ناپذیری را به همراه داشته باشد. در این قرارداد باید تمامی جزئیات ثبت شود تا در صورت بروز مشکل بتوان در مراجع قانونی و قضایی به آن استناد کرد. ما در این مقاله از بلاگ گنجه قصد داریم به‌طور کامل به شما توضیح دهیم که مبایعه نامه چیست و چه نکاتی را باید در هنگام نوشتن آن رعایت کنید تا ضرر و خسارتی به طرفین وارد نشود بنابراین پیشنهاد می‌شود تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه که به آن مبایه نامه نیز می‌گویند قراردادی است که بین خریدار و فروشنده منعقد می‌شود. در این قرارداد فروشنده مالی را به خریدار می‌دهد و درازای آن مبلغی را دریافت می‌کند. به‌طورکلی هر کالایی را می‌توان به این شکل مبادله کرد. البته ذکر این نکته لازم است که جزئیات مبایعه نامه املاک با خودرو و... متفاوت است.
آیا مبایعه نامه با قولنامه متفاوت است؟
متأسفانه در بسیاری از موارد افراد تفاوت بین مبایعه نامه و قولنامه را نمی‌دانند و در اکثر موارد بجای مبایعه نامه از قولنامه استفاده می‌کنند. نکته مهم این است که این دو قرارداد باهم تفاوت دارند و نکات و تبعات قانونی آن‌ها نیز با یکدیگر فرق می‌کند. به بیان ساده قولنامه به این معناست که هنوز برخی از مفاد و موارد قرارداد آماده نیست و فروشنده و خریدار بین خودشان قول و قرار می‌گذارند این در حالی است که زمانی که بیع شکل می‌گیرد و انتقال قطعی انجام می‌شود، تمام شرایط و جزئیات عقد قرارداد باید آماده باشد.
تفاوت مبایعه نامه و سند رسمی در چیست؟
مبایعه نامه یک سند معمولی است که توسط خریدار و فروشنده در خصوص ملک، خودرو و یا هر کالای دیگری تنظیم و توافق می‌شود. طرفین قرارداد در مبایعه نامه در مورد با نحوه پرداخت، زمان و مکان تحویل مال تعهداتی را قبول می‌کنند. اما سند رسمی توسط مأموران رسمی تنظیم می‌شود.
انواع مبایعه نامه
به‌طورکلی مبایعه نامه در دو نوع رسمی و عادی تنظیم می‌شوند. مبایعه نامه‌های عادی بین خریدار و فروشنده نوشته می‌شود. این در حالی است که مبایعه نامه رسمی در دفتر استاد رسمی یا اداره‌های ثبت اسناد توسط مأموران دولت تنظیم می‌شوند.
اجزای مبایعه نامه املاک یا قرارداد
هنگامی که قصد امضا کردن مبایعه نامه املاک یا مبایعه نامه دستی در هر زمینه‌ای (املاک، خودرو و...) را داشته باشید باید تمام موارد زیر را در قرارداد قید کنید.
- مشخصات کامل فروشنده و خریدار
- موضوع معامله
- جزئیات کامل مورد معامله
- قیمت مورد توافق طرفین
- شریط انتقال مدارک و اسناد
- شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله
- شرایط و آثار قرارداد
- تعهدات طرفین
- شرایط ضمن عقد
- قید جرایم ناشی از انجام نشدن طرفین
- امضای طرفین
- وجود 2 شاهد و مسئول معاملات
مراحل امضا و انجام مبایعه نامه
جزئیات مبایعه نامه می‌تواند متفاوت باشد بنابراین زمانی‌که برای خرید و فروش ملک، طرفین قرارداد به توافق رسیدند و تمامی جزئیات قرارداد مشخص شد، دفتر املاک می‌بایست آن را در سامانه ثبت کند و منتظر تاییدیه بماند. پس از ثبت در سامانه و تایید آن پیامکی حاوی کد رهگیری برای خریدار و فروشنده ارسال می‌شود. کد رهگیری این قرارداد درواقع یک کد 13 رقمی است که خریدار و فروشنده با استعلام آن در سامانه می‌توانند جزئیات بیشتری از ملک مورد نظر را ببینند.
بعدازآن متن ارسال شده توسط سامانه املاک به دست بنگاه می‌رسد که باید سه نسخه از آن چاپ و امضا شود. نکته‌ای که در این مورد باید به آن توجه کنید این است که برای جلوگیری از جعل اسناد، برگه‌های چاپ شده دارای کد رهگیری 13 رقمی و هولوگرام مخصوص است.
نکته مهم دیگر این است که قبل از امضا مبایعه نامه حتما آن را کامل بخوانید و دقت کنید که تمامی جزئیات توافق شده در آن به درستی قید شده باشد. بعد از امضای نهایی نیز حتما یک نسخه از سند را دریافت کنید.
بیشتر بخوانید: وظایف بنگاه املاک در معاملات چیست و چگونه به بهبود قرارداد کمک می‌کند؟
شرایط فسخ یا ابطال مبایعه نامه
اولین شرط ابطال مبایعه نامه که در ماده 219 نیز به آن اشاره شده است، شرایطی است که بین طرفین قرارداد وجود دارد مگر آنکه با رضایت طرفین و و یا به علت قانونی فسخ شود. بنابراین نتیجه می‌گیریم که اولین شرط ابطال یا فسخ معامله رضایت طرفین است. از آنجاکه در مبایعه نامه تمامی جزئیات باید به صورت دقیق درج شود از دیگر شرایط فسخ مبایعه نامه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- رعایت نشدن جزئیات قرارداد
- مشخص شدن عیب مورد معامله
- فریب دادن طرف مقابل
- انجام نشدن تعهدات
- پرداخت نشدن پول از سوی خریدار به فروشنده در معاملات نقدی و...
نکات مهم که در تنظیم مبایعه نامه باید به آن دقت کنید
تنظیم و نگارش مبایعه نامه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است که باید توسط افراد متخصص انجام شود. در ادامه به مهم‌ترین نکاتی که باید هنگام نگارش مبایعه نامه به آن دقت کنید اشاره می‌کنیم.
- طبق مدارک شناسایی باید هویت فروشنده و خریدار احراز شود.
- شرایط پرداخت هزینه را واضح مشخص کنید اگر به عنوان فروشنده قرار است هزینه را به صورت نقدی یا چک دریافت کنید، حتما جزئیات آن را به طور دقیق در قرارداد ذکر کنید. نکته‌ای که در این مورد باید به آن دقت کنید این است که از چک‌ها استعلام بگیرید.
- دقت کنید که حتما مبایعه نامه را قبل از امضا کاملا بخوانید و تمامی مفاد آن را بررسی کنید.
- دقت کنید که حتما جرایم و ضمانت‌های اجرایی برای طرف مقابل را به طور کامل و شفاف در مبایعه نامه درج کنید.
- اگر ملک وام‌دار خریداری می‌کنید، به تمامی شرایط وام، اقساط، نحوه تسویه و انتقال آن دقت کنید.
جمع‌بندی
مبایعه نامه یک قرارداد بین فروشنده و خریدار است که برای خرید یا فروش ملک در برابر دریافت هزینه‌ای منعقد می‌شود. این سند با قولنامه متفاوت است. همان‌طور که در مطالب بالا به شما توضیح دادیم لازم است که قبل از امضا قرارداد بیع تمامی مفاد آن را به طور کامل بررسی کنید و یک نسخه از آن را نزد خود داشته باشید.
